Der Neue Wiesentbote

Vorstellung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Im Rahmen der diesjährigen Mitgliederversammlung der WVG Forchheim, die im Mehrgenerationenhaus im Forchheimer Norden stattfand, konnte Vorstandsmitglied Wolfgang Bonengel auf ein für die Wohnungsbaugenossenschaft erfolgreiches Jahr zurückblicken. Allerdings engen die gesetzlichen Vorgaben zur Energieeinsparverordnung den finanziellen Handlungsspielraum der Genossenschaft ein.

Der verwaltete eigene Wohnungsbestand umfasst zum Bilanzstichtag 31.12.2011 553 Wohnungen, drei Mansardenzimmer, sieben sonstige Mieteinheiten, ein eigengenutztes Büro sowie 132 Garagen, 24 Carports und 180 Kfz-Stellplätze mit einer Gesamtwohn- und nutzfläche von rund 32500 Quadratmetern. Von den 70 Häusern stehen 36 auf Erbbaurechtsgrundstücken; 55 Wohnungen unterliegen der Mietpreisbindung. Die durchschnittlichen Nettomieterlöse betrugen im Berichtsjahr 4,04 Euro (Vorjahr: 4,09 Euro), was durch den Anstieg der Erlösschmälerungen in Folge von Entmietungen einzelner Objekte zustande kam. Die Fluktuationsquote betrug im Berichtsjahr 10,0 Prozent (Vorjahr: 10,8 Prozent), bei einer Wiederbelebungsquote von unverändert 100 Prozent. Der Anteil der Leerstandswohnungen am Gesamtbestand lag 2011 bei 0,9 Prozent (Vorjahr: 0,2 Prozent).

Die Zahlungsmoral der Mieter lässt weiter nach. In 2011 waren es rund 11.000 Euro an Abschreibungen auf Mietforderungen (Vorjahr: 4400 Euro); die Mietrückstände betragen zum Jahresende rund 32.600 Euro (Vorjahr 33.000 Euro). Die Mietausfallquote liegt bei 5;6 Prozent (Vorjahr: 3,6 Prozent). Im Rahmen der Betreuungstätigkeit wurden in 2011 insgesamt 38 Eigentümergemeinschaften mit 407 Eigentumswohnungen und 325 Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze nach WEG verwaltet. Außerdem wird die Mietverwaltung für derzeit 23 fremde Wohnungen durchgeführt. Im Berichtsjahr verkaufte die WVG zwei Eigentumswohnungen.

Zur Erhaltung und Verbesserung der Vermietbarkeit hat man bei Mieterwechseln Renovierungen und Sanierungen von Wohnungen durchgeführt. Insgesamt wurden für laufende Instandhaltungen und Modernisierungen der Gebäude Ausgaben in Höhe von rund 492.200 Euro (Vorjahr: 548.100 Euro). Damit wird der Standard des Wohnungsbestandes sukzessive auf ein zeitgemäßes Niveau angehoben. Durchschnittlich wurden im Berichtsjahr 15 Euro je Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche an Instandhaltungskosten- und Renovierungsmaßnahmen ausgegeben.

Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet; Zahlungsverpflichtungen können zu jeder Zeit erfüllt werden. Aufgrund der stillen Reserven im Immobilienbestand stehen finanzielle Spielräume zur Verfügung. Die Eigenkapitalquote liegt bei 33 Prozent; die Genossenschaft verfügt damit über eine angemessene Eigenkapitalausstattung. Die Liquidität ersten Grades – damit ist das Verhältnis zwischen den kurzfristigen Verbindlichkeiten und den zur Verfügung stehenden liquiden Mitteln gemeint – liegt bei 142,1 Prozent; der Anlagendeckungsgrad bei 111 Prozent.

Das Gesamtjahresergebnis liegt im Berichtsjahr bei einem Gewinn von 141.900 Euro (Vorjahr: Verlust 27.500 Euro). Die negative Beeinflussung durch Sonderabschreibungen auf zum Abbruch vorgesehene Gebäude beeinflusste das Jahresergebnis 2011 im Gegensatz zum Vorjahr, nicht mehr. Das planmäßige Ergebnis der Hausbewirtschaftung hat sich aufgrund von Mieterhöhungen im Berichtsjahr weiter verbessert; die Betreuungstätigkeit schließt mit einem ausgeglichenen Ergebnis ab.

Die Anforderungen an die energetische Sanierung von Gebäuden werden vom Gesetzgeber ständig erhöht; durchaus problematisch für die Genossenschaft da. Durch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (Senkung des Energiesparbedarfs um weitere 30 Prozent) müssen Sanierungen mit einem immer höheren technischen Aufwand durchgeführt werden. Verbunden damit sind steigende Baukosten, welche nicht mehr im Rahmen des örtlichen Mietniveaus umgelegt werden können. Künftig werde man solche Wohngebäude rückbauen und durch Neubauten ersetzen, kündigte Vorstand Wolfgang Bonengel an, der für den Vorstand der WVG, bestehend aus Franz Stumpf, Werner Appel und ihm selbst, den Geschäftsbericht verlas.

Die Bilanzsumme der WVG liegt per 31.12.2011 bei 14.429.041,19 Euro. Davon entfallen rund 11,8 Millionen Euro auf die Bilanzposition „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten“. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten konnten mit 8,15 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr (8,314 Millionen Euro) planmäßig weiter getilgt werden. Gegenüber anderen Kreditgebern bestehen Verbindlichkeiten über 453.700 Euro (Vorjahr: 357.900 Euro). Das Eigenkapital beträgt rund 4,7 Millionen Euro. Die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung belaufen sich auf 2,266 Millionen Euro. Der Jahresüberschuss liegt bei 141.868,07 Euro; der Bilanzgewinn bei 41.868,07 Euro. 100.000 Euro wurden den Ergebnisrücklagen zugeführt.

Man könne auf ein erfolgreiches Jahr zurückblicken, so Bonengel. Dies sah auch Aufsichtsratsvorsitzender Gregor Scheller so, der dem Vorstand für seine Arbeit dankte. Die Prüfung des Jahresabschlusses durch die Prüfungsstelle des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen ergab keine Beanstandungen. Aus dem Bilanzgewinn wurde für die Mitglieder eine Dividende von 2,8 Prozent auf die eingezahlten Guthaben beschlossen. Vorstand und Aufsichtsrat wurden einstimmig entlastet. Bei den anschließenden turnusgemäßen Ergänzungswahlen zum Aufsichtsrat wurden Gregor Scheller und Oswald Welker für eine weitere Amtsperiode in ihrem Amt bestätigt